Phân tích tình hình bất động sản Việt Nam 8 tháng 2010

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 8 THÁNG 2010

I. Tình hình kinh tế vĩ mô 8 tháng 2010
1. Tăng trưởng GDP và CPI
Bước vào tháng đầu tiên của quý 3, nền kinh tế “lấy đà” từ mức tăng trưởng 6,16% trong nửa đầu năm, tiếp tục duy trì nhiều chỉ tiêu ở mức cao. So với cùng kỳ, sản xuất công nghiệp 7 tháng đầu năm ước tăng 13,5%; tổng sản lượng thuỷ sản tăng 4,7%; kim ngạch xuất khẩu tăng 17,5%; nhập khẩu tăng 25,5%... Các chỉ tiêu này đều ở mức khá cao so với giai đoạn suy giảm trước đó.
Chỉ số giá tiêu dùng 8 tháng tăng 5.08% so với tháng 12/2009 khả năng đạt mức kế hoạch để ra là kiểm soát lạm phát cả năm dưới 8%.

2. Cán cân thương mại
- Xuất khẩu:
Xuất khẩu tháng 8 ước đạt 6 tỉ USD cùng cỡ với mức xuất khẩu tháng 7 (6029 triệu USD). Khu vực kinh tế trong nước xuất 2,8 tỉ, khu vực đầu tư nước ngoài (FDI) đạt 3,2 tỉ (trong đó có 350 triệu USD dầu thô). Như thế nếu trừ dầu thô, khu vực FDI xuất 2,85 tỉ USD cao hơn toàn bộ xuất khẩu của khu vực doanh nghiệp trong nước (gồm doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân trong nước).

Tình hình xuất khẩu của 8 tháng đạt 44,521 tỉ USD (khu vực kinh tế trong nước 20,557 tỉ; khu vực FDI 23,964 tỉ (trong đó có 3,313 tỉ dầu thô, hay 20,651 tỉ trừ dầu thô).

- Nhập khẩu:
Nhập khẩu tháng 8 ước đạt 6,9 tỉ USD (thấp hơn tháng 7 (7,007 tỉ) một chút). Trong đó khu vực kinh tế trong nước nhập 4 tỉ, khu vực FDI 2,9 tỉ. Như thế cả hai khu vực đều nhập siêu trong tháng 8!
Số liệu nhập khẩu tổng hợp của 8 tháng: 52,676 tỉ USD (khu vực kinh tế trong nước 30,305 tỉ, khu vực FDI nhập 22,371 tỉ USD).

- Cán cân thương mại
Như vậy tổng nhập siêu của 8 tháng vừa qua là 8,155 tỉ USD. Có thể thấy  khu vực FDI xuất siêu nếu tính cả dầu thô, nhưng nếu trừ dầu thô thì khu vực này cũng nhập siêu (1,72 tỉ USD, chiếm 21% của nhập siêu). Cũng dễ nhận thấy phần lớn nhập siêu là từ các doanh nghiệp trong nước.

3. Vốn FDI
Trong 8 tháng đầu năm 2010 vốn đăng ký mới FDI là 11.5 tỷ bằng 87.7% so với năm ngoái, trong khi thực hiện FDI là 7.2 tỷ bằng 103.6%.

4. Vốn FII và Kiều hối
Trong 6 tháng đầu năm 2010, lượng kiều hối chuyển về nước ước đạt khoảng 3,6 tỷ USD. Nguồn kiều hối chủ yếu do Việt Kiều và người Việt Nam đi lao động, học tập ở nước ngoài chuyển về cho thân nhân trong nước. 
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, trong quý I/2010, kiều hối chuyển về nước đạt 2,05 tỷ USD, tăng 30,5% so với cùng kỳ năm 2009.
Cùng với những diễn biến kinh tế lạc quan, thị trường chứng khoán Việt Nam cũng đã khởi sắc trở lại và thu hút được dòng vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FII) ước đạt khoảng 350 triệu USD.

5. Tỷ giá
Tỷ giá USD/VND đã tăng tới 5% từ đầu năm tới nay, ngày 17/8/2010, Ngân hàng Nhà nước thực hiện điều chỉnh tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam với Đô la Mỹ áp dụng cho ngày 18/8/2010 từ mức 18.544 VND lên mức 18.932 VND (tăng gần 2,1%). Trong khi đó biên độ tỷ giá giữ nguyên ở mức +/-3%. Đây là lần thứ hai kể từ đầu năm Ngân hàng Nhà nước trực tiếp tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng. Trước đó, ngày 11/2/2010, nhà điều hành chính sách tiền tệ cũng đã có quyết định tăng tỷ giá này thêm hơn 3%, lên mức 18.544 VND và cố định từ đó cho đến nay.

Tỷ giá JPY/VND đã tăng tới (đầu năm 198 JPY/VND thì này đã là 230 JPY/VND) đặc biệt là khi Trung Quốc đầu tư vào trái phiếu Nhật Bản. Đây là vấn đề khá nhậy cảm khi JPY chiếm tới hơn 40% trong rổ nợ 29 tỷ USD của Việt Nam.
6. Chính sách của Nhà nước về bất động sản
Theo nội dung của Thông tư 13 có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010, các khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi ro lên 250%. Với việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, dưới tác động từ Nghị định 71 của Chính phủ  về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở cũng mới được ban hành trước đó vào ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,…(Điều 9 Nghị định 71). Trái lại, các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân,…lại đang gặp rất nhiều khó khăn trước những quy định chặt chẽ của Nghị định này.
 
Việc giao dịch mua bán bằng hợp đồng góp vốn chiếm tỷ lệ rất lớn trong giao dịch trên thị trường bất động sản trong thời gian qua, giờ đây đã bị hạn chế. Cộng thêm vào đó, khi Thông tư 13 có hiệu lực dòng vốn tín dụng cung cấp cho thị trường cũng sẽ bị thu hẹp lại. Trong khi đó, mua bán bất động sản hiện nay được sử dụng khá nhiều từ vốn vay ngân hàng cùng với lãi suất huy động từ ngân hàng luôn ở mức cao, điều này sẽ tác động xấu đến thị trường và có nguy cơ đóng băng.
 
II. Tình hình cung cầu bất động sản 8 tháng 2010
1. Nguồn cung
- Tp. HCM
Hiện có khoảng 11.200 căn hộ bán trong thị trường sơ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 2 năm 2010, tăng khoảng 24% so với quý 1 năm 2010. Quý 2 có 14 dự án mới tham gia vào thị trường sơ cấp với khoảng 3.100 căn hộ chào bán. Nguồn cung thứ cấp có khoảng 49.400 căn hộ, tăng 2.160 căn so với quý 1 năm 2010.
- Hà Nội
Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, từ khi Hà Nội mở rộng, việc rà soát hơn 800 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm, đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án đã được cấp phép 3-4 năm nay vẫn chưa được triển khai, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ.
Tình trạng trên sẽ không kéo dài, bởi thị trường bất động sản Hà Nội sẽ dồi dào nguồn cung, chấm dứt một thời gian dài khan hiếm nguồn hàng… Trong tháng 10/2010, Thủ tướng Chính phủ sẽ phê duyệt Đồ án Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội. Khi đó, hơn 800 dự án đang bị tạm dừng sau khi Hà Nội mở rộng sẽ được tiếp tục triển khai. Ngoài ra, TP. Hà Nội đang tiến hành đợt rà soát thứ hai đối với hơn 550 dự án trong tổng số hơn 800 dự án, đồ án trên địa bàn Thủ đô mở rộng. Trước đó, 244 đồ án trong diện rà soát lần thứ nhất cũng đã hoàn thành xong.
- Đà Nẵng
Dọc theo bãi biển thành phố Đà Nẵng có khoảng 14 dự án được lên kế hoạch với khoảng 650 biệt thự dự kiến tham gia vào thị trường trong vòng vài năm nữa. Có khoảng 20 dự án trong tương lai với khoảng 9.300 căn hộ sẽ tham gia vào thị trường trong vòng 5 đến 7 năm tới.

2. Nguồn cầu
- Tốc độ tăng tín dụng và huy động tiền tệ
Ước tính đến 31/7, tổng phương tiện thanh toán tăng xấp xỉ 13% so với tháng 12/2009; dư nợ tín dụng ước tăng tương ứng hơn 1,3% và cũng đạt xấp xỉ 13%; tổng số dư tiền gửi khách hàng tại các tổ chức tín dụng đến cuối tháng 7 ước tăng 0,86% và 14,39%.
Tuy nhiên, đáng lưu ý là trong tổng dư nợ tín dụng xấp xỉ 13% nói trên, cho vay bằng VND chỉ tăng khoảng 1,3% so với tháng trước và khoảng 8,4% so với tháng 12/2009, nhưng tín dụng ngoại tệ lại vượt trội trong cả hai tương quan so sánh, ước tăng 1,6% so với tháng trước và tăng tới 34,4% so với tháng 12/2009.
Trong khi, huy động bằng VND tháng 7 ước tăng hơn 1,1% so với tháng trước và tăng 19,4% so với tháng 12/2009, trong khi huy động bằng ngoại tệ giảm 0,25% so với tháng trước và giảm khoảng 2,4% so với tháng 12/2009.
- Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa
Tỷ lệ tăng trưởng dân số vào khoảng 1,06% và giảm dần từng năm. Xu thế đô thị hóa đang tăng lên với tốc độ hơn 3%/năm tạo ra gánh nặng cho thành phố cũ. Hầu hết người dân đều hy vọng vào một tương lai tươi sáng, một cuộc sống tốt đẹp hơn.

3. Giá một số khu vực Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng
- Hà Nội:
Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ bán dao động từ 800 USD – 3.500 USD/m2. Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án biệt thự bán dao động từ 1.800 USD – 4.600 USD/m2.
- Tp. HCM:
Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ bán dao động từ 600 USD – 1.800 USD/m2. Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án biệt thự bán dao động từ 1.500 USD – 4.000 USD/m2.
- Đà Nẵng:
Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ bán dao động từ 750 USD – 3.000 USD/m2. Giá bán sơ cấp trung bình của các dự án biệt thự bán dao động từ 800 USD – 3.900 USD/m2.

III. Phân tích và đánh giá
- Phân tích:
Tốc độ tăng GDP có thể trên 6.5% trong năm nay và lượng kiều hối tăng trên 30% là tiền đề tốt cho phát triển bất động sản tuy nhiên thâm hụt thương mại tới 8.1 tỷ USD trong 8 tháng và chưa có dấu hiệu giảm xuống tạo áp lực lớn tới tỷ giá vì dự trữ ngoại hối của Việt Nam không còn nhiều sẽ dẫn tới tăng giá thành sản phẩm do vật liệu nhập khẩu tăng lên.

Về mặt cung cầu với nguồn cung ngày càng dồi dào tại các thành phố lớn trong khi tỷ lệ tiết kiệm nội địa khoảng 27-30% thì tốc độ tăng cầu có khả năng thanh toán cho bất động sản cũng còn chênh quá xa so với tốc độ tăng nguồn cung bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó tốc độ tăng dân số và đô thị hóa so với tốc độ tăng nguồn cung bất động sản thì con số trên quá chênh lệch. Ngoài ra chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ làm khó khăn hơn cho nguồn cầu.

- Đánh giá:
Với những yếu tố vĩ mô và vi mô như trên theo VTID GROUP từ giờ đến năm 2011, thị trường nhà ở đưa vào sử dụng ngay với mức giá trung bình vẫn sẽ là trọng tâm do phù hợp với cầu có khả năng thanh toán và nhu cầu ở thực. Thị trường căn hộ cao cấp và đất nền sẽ khá trầm lắng.
Về dài hạn, với nguồn cung dồi dào và cầu có khả năng thanh toán hạn chế, nếu không có thêm dòng tiền FII, FDI đổ vào thị trường bất động sản và tiếp tục thâm hụt thương mại vẫn ở mức cao như hiện nay thì thị trường sẽ nhanh chóng bão hòa và suy giảm.

- Khuyến cáo:
Các phân tích đánh giá trên đây của VTID GROUP chỉ mang tính tham khảo. Chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào về những hậu quả có thể xảy ra do sử dụng các thông tin của bài viết.