I.TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ NĂM 2010
1.Tăng trưởng GDP và CPI :
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê công bố tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong năm 2010, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tính theo giá thực tế, đạt 1,98 triệu tỷ đồng. Con số này tương đương khoảng 104,6 tỷ USD (tính theo tỷ giá liên ngân hàng ngày 28/12), nhiều hơn so với năm 2009 khoảng 13 tỷ USD.
So sánh theo kỳ gốc (năm 1994), tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm nay đạt khoảng 6,78% so với năm 2009, Cao hơn gần 0,3% so với kế hoạch được Quốc hội phê duyệt đầu năm. Tốc độ tăng trưởng cũng tăng dần đều theo các quý và cao nhất vào quý IV (khoảng 7,3%). Về cơ cấu ngành, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng mạnh nhất (7,7%), dịch vụ tăng 7,5% trong khi nông nghiệp chỉ tăng khoảng 2,8%.
Mức lạm phát 2 con số của Việt Nam trong năm 2010 đã chính thức được khẳng định. Con số 11,75% tuy không quá bất ngờ nhưng vẫn vượt so với chỉ tiêu được Quốc hội đề ra hồi đầu năm gần 5%.
Trong đó, giáo dục mới là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI (gần 20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%). Bưu chính viễn thông là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm gần 6% trong năm 2010.
Trong năm 2010, giá vàng đã tăng tới 30% trong khi mức tăng của đôla Mỹ là xấp xỉ 10%.
2. Cán cân thương mại :
Thâm hụt cán cân thanh toán cao. Nguyên nhân của tình trạng này là nhập siêu lớn và kéo dài trong nhiều năm làm cho nguồn dự trữ ngoại hối bị sụt giảm, nợ nước ngoài tăng nên và tạo sức ép đối với đồng nội tệ.
Theo số liệu của Tổng cục Hải quan năm 2010, tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hoá của Việt Nam đạt gần 157 tỷ USD, tăng 23,6% so với năm 2009. Trong đó:
- Xuất khẩu: Trị giá hàng hóa xuất khẩu đạt 72,19 tỷ USD, tăng 26,4%
- Nhập khẩu : Trị giá hàng hóa nhập khẩu đạt 84,8 tỷ USD, tăng 21,2%.
- Cán cân thương mại: Nhập siêu hàng hóa là 12,61 tỷ USD, bằng 17,5% kim ngạch xuất khẩu của cả nước.
3.Vốn FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Vốn thực hiện tăng nhưng vốn đăng ký giảm.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã thực hiện năm 2010 đạt 11 tỷ USD tăng 10% so với năm 2009 và đạt kế hoạch đề ra.
Tuy nhiên, vốn FDI đăng ký mới năm 2010 chỉ đạt gần 18,6 tỷ USD, thấp hơn so với kế hoạch. So sánh con số đăng ký và thực hiện cho thấy tỷ lệ thực hiện đã được cải thiện đáng kể. Ngoài ra, hơn 1,36 tỷ USD vốn được đăng ký thêm cũng chứng tỏ các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam tin tưởng môi trường đầu tư đang tốt lên.
Theo báo cáo về tình hình thu hút vốn FDI năm 2010, lĩnh vực Bất động sản vẫn thu hút nhiều FDI nhất với 6,8 tỷ USD đăng ký mới, song ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đã thu hẹp khoảng cách với trên 5 tỷ USD, chứng tỏ xu hướng tích cực của FDI là chuyển dịch vào khu vực sản xuất nhiều hơn. Trong năm 2009, hai lĩnh vực này thu hút lượng vốn đăng ký lần lượt là 7,6 tỷ USD và 2,97 tỷ USD. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, khí, nước đứng thứ ba với trên 2,9 tỷ USD.
4. Vốn FII và Kiều hối.
Trong tháng 12/2010, ước tính lượng kiều hối đạt khoảng 770 triệu USD, nâng tổng nguồn thu từ kiều hối của năm 2010 lên mức 8 tỷ USD, tăng khoảng 25.6% so với tổng lượng kiều hối năm 2009. Bên cạnh nguồn thu từ kiều hối, luồng vốn đầu tư gián tiếp vào Việt Nam từ đầu năm tới nay thặng dư khoảng 800 triệu USD, giải ngân vốn đầu tư nước ngoài trong 11 tháng đã tăng 9.9% so với cùng kỳ năm ngoái.
5. Tỷ giá:
Biến động và áp lực của tỷ giá. Tính từ năm 2008-2010 đồng việt nam đã mất giá khoảng 30% so với đồng USD. Ngày 28/4/2010 tỷ giá trên thị trường tự do lần đầu tiên đã thấp hơn mức tỷ giá niêm yết của các NHTM. Và tỷ giá do các NHTM niêm yết trong thời gian này cũng luôn thấp hơn mức trần cho phép của NHNN, đứng ở mức 18.950 - 18.970đồng/USD.
Tháng 8/2010, NHNN tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng thêm 2,1%, lên mức 18.932 đồng/USD. Cuối tháng 11, tỷ giá tăng vọt lên mức 21.380 - 21.450 đồng/USD, trên thị trường tự do tỷ giá vượt qua mức 21.500 đồng/USD. Chênh lệch tỷ giá giữa thị trường chợ đen so với tỷ giá chính thức đến 10%. Đây là mức chênh lệch cao nhất trong lịch sử tài chính Việt Nam từ năm 1990 trở lại đây.
Sự bất thường của tỷ giá còn cho thấy yếu tố tâm lý người dân chưa tin vào giá trị VND. Bất chấp sự mất giá của USD trên thế giới, người dân, doanh nghiệp vẫn găm giữ USD. Việc găm giữ này, xét trên góc độ kinh tế, xã hội là do tình trạng lạm phát của Việt Nam ngày càng trầm trọng.
6. Chính sách của Nhà nước về Bất động sản:
Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà có nhiều nội dung mang tính đột phá được cả nhà đầu tư và người tiêu dùng rất ủng hộ.
Ngày 15/10/2010 Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71 có hiệu lực với nội dung cho phép uỷ quyền công chứng tài sản nhà ở hình thành trong tương lai khiến giới đầu tư Bất động sản kỳ vọng sẽ là “phao” đưa thị trường Bất động sản thoát khỏi cảnh trầm lắng hiện nay.
Bên cạnh đó, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và xuất hiện một loạt các dự án chung cư mini.
Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh Bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%. Dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khó khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.
Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,...tăng cao. Điều đó đã đẩy giá Bất động sản tăng cao hơn.
Với việc Chính Phủ siết chặt tín dụng cho Bất động sản và Chứng khoán trong năm 2011 xuống dưới 15%, tình hình vốn cho Bất động sản sẽ rất khó khăn và khả năng nhiều dự án sẽ bị đình trệ.
II. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010
Năm 2010, thị trường Bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất.
- Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê văn phòng hạng sang là 50- 55 USD/m2 ; hạng B khoảng 36-38 USD/m2 . Sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011.
- Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội : Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít.
- Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc.
Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.
1. Nguồn cung lớn
Tại TP Hồ Chí Minh:
- Dự án Bitexco Financial Tower cao 68 tầng chính thức được khai trương.
- Lượng căn hộ cả cũ và mới còn tồn đang rao bán khoảng 50.000 căn.
Tại Hà Nội:
- Tòa tháp Keangnam Landmark trong giai đoạn hoàn thành.
- Tổng Công ty CP Xây lắp Dầu khí Việt Nam đã công bố xây dựng tòa nhà 102 tầng, chiều cao dự kiến khoảng 528m.
- Tập đoàn Kinh Bắc cũng công bố dự án tòa nhà cao 100 tầng tại đường Phạm Hùng, Hà Nội.
- Ngân hàng Công thương Việt Nam đã chính thức khởi công tòa tháp cao 68 và 48 tầng tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), với vốn đầu tư 400 triệu USD.
- Nhà xã hội và nhà dành cho người thu nhập thấp : Trong thời gian ngắn đã có khoảng 190 dự án với tổng số vốn trên 28.000 tỷ đồng được đăng ký với quy mô xây dựng khoảng 170.000 căn hộ tương ứng với khoảng 7 triệu m2 sàn, đáp ứng cho 700.000 người có thu nhập thấp.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ khoảng 10.000 căn tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2009. Trong khi thị trường Bất động sản khá trầm lắng, những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có giá triệu đô vẫn đắt hàng. Báo cáo của công ty nghiên cứu Bất động sản cho thấy, những người Việt Nam giàu có là đối tượng khách hàng chính của các dự án biệt thự và căn hộ tại Đà Nẵng. Lượng khách mua Hà Nội chiếm tỷ lệ cao nhất, gần 80%, TP HCM chỉ chiếm khoảng 13%, còn lại là người nước ngoài và tỉnh khác.
2. Nguồn cầu giảm:
- Tốc độ tăng tín dụng và huy động tiền tệ: Tổng phương tiện thanh toán đến 31-12 tăng 25,3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27,2%. Nếu trừ hư số do tỷ giá và giá vàng tăng, thì tổng phương tiện thanh toán tăng 23,0%, huy động vốn tăng 24,5%.
- Tốc độ tăng dân số và đô thị hóa:
Cùng với tốc độ đô thị hóa chóng mặt (gần 30%/năm) thì dân số thành thị hiện đang gia tăng nhanh chóng. Nếu ở khu vực nông thôn tốc độ tăng trung bình 0,4%/năm thì con số này ở thành thị là 3,4%/năm và cả nước có 25.436.896 người đang sống ở khu vực thành thị, chiếm 29,6% tổng dân số cả nước.
Diện tích bình quân nhà ở tăng : Diện tích nhà ở bình quân đầu người trung bình của cả nước đạt 16,7m2/người, trong đó khu vực thành thị là 19,2 m2/người và ở nông thôn là 15,7m2/người. Trong những hộ gia đình có nhà ở, số hộ có nhà kiên cố chiếm 46,3%, nhà bán kiên cố chiếm 37,9%, nhà thiếu kiến cố chiếm 8,0% và nhà đơn sơ chiếm 7,8%..
Tỷ trọng hộ gia đình có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15m2 sau 10 năm qua tăng không đáng kể và số hộ gia đình sử dụng diện tích nhà ở rộng hơn 60m2 đã tăng nhanh, năm 1999 là 24,2% hộ gia đình và tới năm 2009 con số này là 51,5%.
3. Giá một số khu vực Tp.HCM, Hà Nội.
Tại Hà nội:
Giá đất nhiều khu vực đã tăng mạnh từ 40% đến 50% so với năm 2009. Mặt bằng giá mới đã được hình thành khiến nhiều nhà đầu tư không khỏi ngỡ ngàng. Cuối năm 2010 một mặt bằng giá mới được thiết lập.
Tp. HCM:
Báo cáo gần đây nhất về thị trường căn hộ của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý III/2010, khoảng 4.400 căn hộ đã được tiêu thụ. Đây là lượng tiêu thụ cao nhất kể từ đầu năm, tương đương với số căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm và 80% trong số đó là căn hộ bình dân. Mặc dù lượng tiêu thụ nhà giá rẻ đã tăng cao nhưng so với nguồn cung thì vẫn còn quá ít: cung gần 11.000, trong khi cầu chỉ gần 4.000.
III.PHÂN TICH VÀ NHẬN ĐỊNH NĂM 2011
Thứ nhất, trong ngắn hạn, với áp lực lạm phát hiện tại và khả năng tỉ giá, than, điện, xăng dầu tăng giá... thì trong 6 tháng tới, lãi suất ngân hàng chưa thể hạ. Với mức lãi suất 20 - 21%/năm như hiện nay thì cả phía các công ty xây dựng và kinh doanh Bất động sản và người có nhu cầu vay vốn rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn được.
Thứ hai, giá đất, giá nhà hiện quá cao so với thu nhập nói chung của người Việt Nam. Tại các nước phát triển, chỉ số giá nhà/thu nhập chỉ ở mức 5 - 6 lần, thì tại Việt Nam là 26 lần. Đặc biệt là giá nhà và đất của Hà Nội đã cao đến mức các nhà đầu cơ không dám "ôm". Theo các nhà đầu tư Bất động sản tại Hà Nội, sức cầu đối với nhà, đất phân khúc giá cao đang ngày càng yếu, thể hiện qua việc hầu như không có giao dịch thành công trong những tháng cuối năm 2010, dù là thời điểm nguồn kiều hối về nhiều.
Thứ ba, nguồn cung về nhà, đất đang dồi dào nên giá nhà và đất về lâu dài sẽ theo xu hướng giảm hoặc dù kinh tế vĩ mô có diễn biến tích cực thì cũng khó có cơ hội tăng giá. Theo Bộ Xây dựng, tại Tp.HCM có hơn 1.400 dự án nhà ở đã và đang triển khai; còn tại Hà Nội là hơn 800 dự án.
Với những phân tích ở trên, theo VITID GROUP nhận định thì trong năm 2011:
- Giá đất vẫn có chiều hướng ổn định (không tăng đột biến) như năm 2010. Ở những dự án đảm bảo tiến độ, cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện thì sẽ có nhiều giao dịch diễn ra.
- Nhu cầu sở hữu nhà đất sẽ tiếp tục, người mua sẽ tiếp tục đầu tư vào Bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tiền đồng Việt Nam mất giá. Nhất là đất nền có giá hợp lý.
- Phân khúc căn hộ cao cấp sẽ chuyển dịch sang trung cấp. Căn hộ cao và trung cấp sẽ có chiều hướng giảm giá. Người mua nhà có nhu cầu thực sự sẽ có cơ hội mua nhà với giá hợp lý .
- Về đất biệt thự: Sự phát triển cơ sở hạ tầng của hai khu vực là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội được chú trọng, giao thông thuận lợi. Xu hướng chọn nhà ở của lớp người có thu nhập cao đã hướng ra ngoại ô thành phố, nơi có môi trường, phong cảnh thiên nhiên và thuận tiện giao thông.
Năm 2011, theo VTID Group, nếu có tiền nhàn rỗi và muốn đầu tư thì khách hàng nên đầu tư vào đất nền giá rẻ để tránh rủi ro.
- Khuyến cáo:
Các phân tích đánh giá trên đây của VTID GROUP chỉ mang tính tham khảo. Chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào về những hậu quả có thể xảy ra do sử dụng các thông tin của bài viết.
Trở lại
Bản in
Về đầu trang